VENDA DE IMÓVEL DE MENOR

Na compra e venda de imóveis devemos sempre ter um bom corretor, afeito com as minúcias da legislação e que as vezes muitos advogados “data vênia” deixam de observar, podendo trazer sérios problemas para quem compra  e para quem vende.  Senão vejamos:

Apouco tempo um amigo meu me ligou todo contente que avia  assinado um contrato de compra e venda de um imóvel na valorizada região do Morumbi onde o proprietário menor de idade com 14 anos foi representado pelos seus pais na assinatura da escritura do imóvel com a anuência dos mesmos e que tinha pago o valor intragral a vista.  Não querendo ser um estraga prazer, informei que ele tinha feito um péssimo negócio, pois a escritura contém um gravíssimo erro jurídico  que no futuro bem próximo poderia ter sérias dor  de cabeça  pelo seu ato pouco producente.

Diante do atual Código Civil, de 2002, que distingue as pessoas, conforme a faixa etária, em  absolutamente incapaz (art.3º,I), os menores de 16 anos de idade, e relativamente incapazes (art.4º,I), os maiores de 16 anos e menores de 18anos. Os menores de 16 anos não podem exercer pessoalmente os atos da vida civil, até em razão de ainda não terem atingido o discernimento para tal, e para validade de seus atos a Lei exige que eles sejam representados  pelos pais ou tutores.

Os menores relativamente incapazes participam dos atos da vida civil de sejam partes, mas têm de ser assistidos pelos pais ou tutores. A matéria vem regulada no Código  Civil (art.1.634, V, 1.690 e 1.747,I).  A primeira vista, a escritura pública de que estamos tratando parecer ter sido bem feita, pois o menor de 14 anos, vendedor do imóvel, por ser absolutamente incapaz, foi representado por seus pais.

Mas não são todos os atos da vida civil dos filhos menores absolutamente incapazes que os pais podem praticar livremente, sem restrição alguma, exercendo o poder familiar, representando os filhos. Não podem vender imóveis, por exemplo, a não ser que cumpram formalidades rigorosamente exigidas em Lei.  Nesse casso concreto que estamos falando, a questão é prevista e regulada no art. 1.691, que determina: “Não podem os pais alienar, ou agravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz”.

Assim sendo, para vender um apartamento que é de propriedade de seu filho, os pais tem de observar requisitos legais que, descumpridos, causam nulidade dos atos praticados. É preciso ingressar em juízo e requerer autorização judicial para prática da alienação de imóvel, e o juiz tem de verificar se há necessidade (por exemplo: é preciso aplicar  produto da venda nas despesas de uma operação cirúrgica do menor) ou evidente interesse  da prole (por exemplo: para adquirir outro imóvel, em área mais valorizada). A autorização do juiz é manifestada num alvará, que tem de ficar arquivado no cartório de notas e deve ser averbado na matricula do imóvel. 

 Para concluir: a escritura de compra e venda do imóvel, de propriedade de um menor, e que os pais assinam representando o filho, sem que, todavia, tenham autorização judicial, mediante alvará é nula.

Roberto Arouck