Brasil não tem bolha imobiliária.

Não existe bolha imobiliária no Brasil. As condições estruturais do mercado imobiliário brasileiro são muito diferentes daqueles que existiam nos Estados Unidos quando eclodiu a crise de 2007.

Para existir bolha imobiliária, é preciso que os preços dos imóveis estejam artificialmente inflados, o  que não existe em nosso mercado. É importante conhecer os fatos para compará-los e tirar a correta conclusão.  A crise econômica norte-americana teve origem nos chamados subprimes: os compradores de imóveis refinanciaram as suas hipotecas lastreadas por valores irreais de mercado.

A altíssima alavancagem, tendo como base os papéis emitidos com esse lastro irreal, fez que o sistema desmoronasse. O que veio depois todos sabemos bem: a economia mundial sofreu um duro golpe.

Recentemente, tivemos  com representantes de importantes grupos financeiros do EUA. Eles nos revelaram detalhes dessa desastrosa situação. Os financiamentos para compra, correspondente a 100% do preço total do imóvel, eram refinanciados em 100% - às vezes mais. Uma operação de altíssimo risco, que não é praticada no Brasil.

Aqui, o cenário é bem diferente. O consistente crescimento do setor imobiliário decorreu de fatos específicos, com a diminuição de Texas de juros, a melhoria do poder aquisitivo de boa parte da população e a volta do crédito imobiliário, após uma lacuna de 20 anos que quase levou o mercado à estagnação.

Isso foi possível graça ao novo marcos regulatórios que deu garantias  a compradores, a produtores e financiadores.

A sociedade, cuja demanda estava represada, “foi às compras”. Buscou realizar o sonho da casa própria, viabilizando por essas condições elementares. O mercado, então, empenhou-se em suprir essa procura, uma vez que sua função primordial no cenário econômico-social consiste em equilibrar a oferta e a demanda.

A produção foi retomada, impactando o crescimento do pais e a geração de empregos em escala. Agentes financeiros que antes não tinha o financiamento habitacional como parte estratégica de seu negócio passaram a disputar mutuários.

Mais nada disso implicou em relaxamento das exigências para concessão de empréstimos. Aliás, unidades 100% financiada ainda hoje são casos raros. Em média, os financiamentos concedidos correspondem a 60% do valor do imóvel. O cuidado na concessão do crédito, que pode até ser exagerado, acarreta burocracia tremenda. Houve melhoras. O número de documentos exigidos do comprador, do vendedor  e do imóvel caiu de 52 para 14, mais continua elevado, e é grade a demora em se obter toda essa papelada, principalmente por falta de integração entre órgãos públicos expedidores.

Os cartórios ainda não estão totalmente informatizados – ao contrários dos bancos, que investiram com força na tecnologia.

Esse criterioso processo nos autoriza a firmar que, no Brasil, temos “superprime”. Além disso, não temos a cultura do refinanciamento de hipotecas.

O brasileiro valoriza a propriedade do bem. Que quitar logo a dívida e ter a escritura do imóvel.  Depois, fica livre para novos endividamentos, pois conta com a segurança de a casa da familia, patrimônio dos filhos, está garantida.

Na fase atual da nossa economia, não existe espaço para aumentos significativos, mas também não há riscos de queda de preços. O mercado deve cresce na proporção direta do desempenho da economia. Há bolha imobiliária? Definitivamente, não.

Claudio Bernardes

Presidente do Secovi (sindicato da Habitação)